Pendant longtemps, le diagnostic de performance énergétique est resté une formalité de vente ou de location. Ce temps est révolu. L’étiquette conditionne désormais le droit de louer, l’évolution des loyers et une partie de la fiscalité. Vos clients bailleurs sont en première ligne, qu’ils louent en direct, en meublé ou par une SCI. Le DPE entre donc naturellement dans le champ du conseil comptable et patrimonial.
Un calendrier qui pèse sur les revenus locatifs
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier progressif pour la métropole. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. L’interdiction s’étendra aux logements classés F le 1er janvier 2028. Elle concernera ensuite la classe E le 1er janvier 2034. Les départements d’outre-mer suivent un calendrier décalé.
Un second mécanisme agit déjà sur les revenus. Depuis août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. Le gel vaut pour la révision annuelle, la relocation et le renouvellement du bail. Pour un client qui détient plusieurs biens anciens, l’effet cumulé devient vite significatif. Ce manque à gagner doit apparaître dans vos prévisions de trésorerie et vos budgets.
Ce que l’étiquette change dans votre conseil
L’étiquette énergétique influence désormais plusieurs indicateurs que vous suivez déjà. Elle modifie le rendement prévisionnel d’un bien. Elle augmente le risque de vacance à l’approche des échéances. Elle pèse aussi sur la valeur de revente, car les acquéreurs intègrent le coût des travaux.
Pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, cette perte de valeur peut justifier un examen à la clôture. Si la valeur actuelle d’un immeuble tombe sous sa valeur nette comptable, une dépréciation peut s’imposer. Un DPE défavorable constitue un indice à documenter dans le dossier de révision. Il ne suffit pas seul, mais il mérite d’être pris en compte.
Les travaux de rénovation : charge ou immobilisation ?
La qualification des travaux dépend du régime du client. En location nue, les dépenses d’amélioration d’un local d’habitation sont en principe déductibles des revenus fonciers. Les travaux d’agrandissement ou de construction en restent exclus. La frontière exige une lecture attentive des devis et des factures. Conservez les factures détaillées par nature de travaux pour justifier le traitement retenu.
En location meublée au régime réel ou en SCI à l’impôt sur les sociétés, la logique diffère. Les travaux qui prolongent la durée d’utilisation ou améliorent le bien s’immobilisent en principe. Ils sont alors amortis par composants, selon leur durée propre. Les dépenses d’entretien courant restent en charges. Une isolation complète, une nouvelle chaudière ou des fenêtres neuves relèvent généralement de l’immobilisation.
Le déficit foncier majoré, prolongé jusqu’en 2027
Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est normalement de 10 700 euros par an. Il est porté à 21 400 euros pour certaines dépenses de rénovation énergétique. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif pour les dépenses payées en 2026 et 2027. Les travaux doivent améliorer la classe du logement. Il doit passer de E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Ce mécanisme exige des justificatifs solides. Le diagnostic avant travaux et celui obtenu après travaux doivent figurer au dossier. L’avantage n’est pas toujours optimal pour chaque contribuable. Un déficit imputé plus largement réduit d’autant le report sur les années suivantes. Une simulation sur plusieurs exercices reste donc indispensable avant de conseiller votre client.
Le changement de calcul intervenu en 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient appliqué à l’électricité dans le calcul de l’étiquette a été abaissé. Il est passé de 2,3 à 1,9. Ce changement améliore mécaniquement la classe de nombreux logements chauffés à l’électricité. Certains biens sortent ainsi du statut de passoire sans aucun chantier. Les biens chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient pas de cet effet.
Pour vos clients, la conséquence est directe. Un logement jugé non louable peut redevenir louable. Un programme de travaux prévu en urgence peut être réduit ou décalé. Avant toute décision, il convient donc de vérifier l’étiquette à jour du bien concerné.
Vérifier le DPE avant d’engager des travaux
Un diagnostic repose sur des centaines de données saisies par le diagnostiqueur. Une partie d’entre elles est parfois reprise de tables forfaitaires, faute de mesure possible sur place. Ces valeurs par défaut pénalisent souvent l’étiquette finale. Une facture d’isolation ou un justificatif technique peut alors faire évoluer le résultat. Les murs, les planchers et les fenêtres concentrent souvent ces approximations. Une contestation s’adresse d’abord au diagnostiqueur qui a établi le document.
Des outils permettent aujourd’hui de relire ces informations à partir des données publiques de l’ADEME. Un service d’analyse du DPE retrouve le dossier de calcul d’un logement à partir de son adresse. Il indique quelles valeurs ont été estimées et ce qu’une mesure réelle changerait. Seul un diagnostiqueur certifié peut ensuite établir un nouveau diagnostic. Mais cette lecture préalable évite parfois un chantier coûteux et inutile.
L’étiquette dans une vente ou une transmission
L’étiquette pèse aussi lors d’une cession ou d’une donation. Le diagnostic doit être annexé à la promesse de vente. Un acquéreur informé d’une mauvaise classe négocie en conséquence. La décote se répercute alors sur la plus-value de votre client. Dans une transmission familiale, la valeur retenue du bien en tient également compte. Une évaluation réaliste limite les risques de rectification ultérieure.
Pour une SCI qui envisage de céder un immeuble, le calendrier compte. Vendre avant une échéance d’interdiction peut préserver la valeur. Rénover avant la vente peut au contraire améliorer le prix. Votre rôle consiste à chiffrer les deux scénarios avec le client. Le DPE fournit le point de départ de cette comparaison.
Organiser une veille énergétique pour vos clients
La démarche peut s’intégrer simplement à vos missions annuelles. Un tableau de suivi des biens loués suffit pour commencer. Il recense pour chaque logement :
- la classe énergétique actuelle et la date du diagnostic ;
- la date de fin de validité du document ;
- l’échéance d’interdiction de louer applicable ;
- les travaux envisagés et leur traitement comptable prévu.
Ce suivi relève d’un travail de collecte et de mise à jour régulier. Il se confie sans difficulté à un collaborateur comptable bien encadré. Le chef de mission garde l’analyse et le dialogue avec le client. Une revue annuelle au moment de la liasse fiscale suffit le plus souvent. Elle permet d’alerter le client deux ou trois ans avant une échéance. Cette organisation transforme une contrainte réglementaire en mission de conseil à forte valeur.
Les erreurs fréquentes à éviter
- Lancer des travaux lourds sans vérifier le DPE à jour après le changement de 2026.
- Déduire en charges des dépenses qui relèvent de l’immobilisation.
- Activer le déficit foncier majoré sans simulation pluriannuelle.
- Oublier le gel des loyers lors de la révision annuelle d’un bail.
Conclusion
L’étiquette énergétique n’est plus un sujet réservé aux diagnostiqueurs. Elle touche les loyers, la valeur des biens, la fiscalité et la stratégie patrimoniale. Votre cabinet dispose des données et de la méthode pour éclairer ces choix. En intégrant le DPE à votre accompagnement, vous aidez vos clients bailleurs à décider au bon moment. Vous renforcez aussi votre rôle de conseil au-delà de la production des comptes.
Ce texte présente des repères généraux. Il ne remplace pas une analyse personnalisée de la situation fiscale de chaque client.
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